調謄本看什麼？二胎申請前自己先讀懂三個欄位

二胎申請的第一步，幾乎都是調謄本。謄本是政府登記的官方文件，記載一間房子的產權狀況——誰擁有、有沒有貸款、設定了什麼、有沒有被查封。學會自己看謄本，你在談二胎的時候會清楚很多，也不容易被唬。

謄本的三個部分

一份土地或建物謄本，分成三個部分：標示部、所有權部、他項權利部。名字聽起來嚴肅，但每一部分要看的東西其實不多。

標示部：這間房子的基本資料

標示部記載房屋和土地的基本資訊：坐落地址、面積、建築完成日期、使用分區等。

二胎評估時，這部分要看兩個重點：

面積：主建物、附屬建物、共有部分的坪數。這是估算市價的基礎。

建築完成日期：用今年減掉就是屋齡。屋齡影響銀行的評估（耐用年數），但以房屋市價為核心的評估看的是實際成交行情。

另外留意「其他登記事項」欄，有時會記載一些限制或註記，要看清楚。

所有權部：誰擁有這間房子

所有權部記載目前的所有權人是誰、持分多少、什麼時候取得、原因是買賣還是繼承贈與。

二胎評估時，這部分要確認：

所有權人是不是你本人。要設定二胎，必須是所有權人。如果房子登記在配偶或家人名下，要由登記名義人來辦。

是不是共有。如果房子是多人共有（常見於繼承），設定抵押權需要全體共有人同意。這件事要一開始就確認，否則流程走到一半會卡住。

有沒有限制登記。所有權部如果出現查封、假扣押、假處分、預告登記等記載，代表這間房子的處分權受到限制，設定會有問題，必須先處理。

他項權利部：房子上面設定了什麼

這是二胎評估最關鍵的一部分。他項權利部記載這間房子設定了哪些抵押權——也就是欠了哪些債、設定順位如何。

要看的重點：

第一順位抵押權。通常是你的房貸銀行。這裡會記載設定金額和權利人（哪家銀行）。注意，設定金額不等於你目前的欠款——設定金額通常是原貸的 1.2 倍，你實際欠多少要看銀行對帳單的本金餘額。

有沒有第二順位以上。如果他項權利部已經有第二順位、第三順位的設定，代表這間房子已經做過二胎或多胎，你要辦的會是更後面的順位，可貸空間也要重新計算。

權利人是誰。正常的設定權利人是銀行或合法的融資機構。如果看到不明的個人或來路不明的公司，要提高警覺。

怎麼調謄本

謄本可以到地政事務所臨櫃申請，或透過「全國地政電子謄本系統」網路申請。第一類謄本會顯示完整的所有權人資料，第二類會遮蔽部分個資。自己確認產權狀況，申請第二類通常就夠用。費用很低，幾十元到百元。

如果你要正式辦二胎，承作機構通常會協助調閱，但自己先調一次、先看懂，你在談的時候會更有底。

自己先讀懂的好處

學會看謄本，你能自己先確認幾件事：房子的產權是不是乾淨、一胎欠多少、有沒有你不知道的設定或限制。這些確認過，你就知道自己的案子單不單純、可貸空間大概多少。

更重要的是，這讓你在面對承作方時不是完全被動。你看得懂他們在看的文件，就問得出對的問題，也比較不會被含糊帶過。謄本不難，花十分鐘看懂三個部分，對你的權益很有幫助。

結合可貸空間試算

看懂謄本之後，你就有了試算可貸空間需要的一胎資訊。不過再提醒一次：計算可貸空間時，一胎的數字要用銀行對帳單的「本金餘額」，不是謄本上的「設定金額」。謄本告訴你有哪些設定、順位如何，本金餘額則要另外查對帳單。兩份文件搭配著看，你的試算才會準。