二胎可貸空間怎麼算？一條公式加三個常見錯誤

問「二胎可以貸多少」，其實你自己就能先算出一個八九不離十的範圍，不需要等別人報給你。整個計算的核心只有一條公式：

可貸空間 ＝ 房屋市價 × 可貸成數 － 一胎本金餘額

三個變數，每一個都有正確和錯誤的抓法。抓錯任何一個，算出來的數字就會偏掉。下面逐一拆解。

變數一：房屋市價

市價指的是這間房子現在拿到市場上，實際能成交的價格。注意三個容易搞混的數字：

不是你當初的買價。買了五年十年，行情早就變了，用買價算沒有意義。

不是公告現值或房屋評定現值。那是課稅用的，通常遠低於市價。

不是銀行的鑑價。銀行鑑價偏保守，常低於實際成交行情。

正確的抓法是查實價登錄：到內政部不動產交易實價查詢服務網站，找你的社區或鄰近三百公尺內、近一年、坪數相近的成交案例，抓五到十筆，取單價的中位數，再乘以你的坪數。中位數比平均數穩定，不會被一兩筆極端案例拉走。

變數二：可貸成數

可貸成數是市價的多少百分比可以拿來計算貸款總額。二胎的合理區間通常抓八成到九成。

為什麼是這個範圍？因為二胎是第二順位，萬一房子要拍賣，第一順位的銀行先拿，二胎的債權人承擔的風險比較高，所以成數會比一胎保守一點，多半落在八成上下。地段好、屋況佳、流通性高的物件可以到九成。

試算的時候建議八成和九成各算一次，得出一個保守到樂觀的區間，實際核准通常落在中間偏保守。

變數三：一胎本金餘額（最多人算錯的一個）

這是三個變數裡最容易出錯、而且錯了影響最大的一個。

一胎餘額要用「本金餘額」，不是謄本上的「設定金額」。

你去調謄本，會看到第一順位抵押權的設定金額。這個數字通常是原始貸款金額的 1.2 倍——因為銀行設定時會多設兩成當保障。如果你拿設定金額來當一胎餘額，會嚴重高估你的負擔，把可貸空間算得比實際小很多。

正確的數字在哪裡？在你的網路銀行、房貸對帳單上，找「本金餘額」或「剩餘本金」那一欄。那才是你目前實際還欠銀行的金額。

舉個例子：你的房貸原始金額 800 萬，謄本設定金額可能寫 960 萬。但你繳了幾年，本金餘額其實只剩 650 萬。用 960 萬算，你的空間會少掉 310 萬——這個差距可能就是能不能貸到你要的金額的關鍵。

完整算一次

假設：房屋市價 1000 萬、可貸成數八成、一胎本金餘額 550 萬。

可貸總額 ＝ 1000 × 0.8 ＝ 800 萬

可貸空間 ＝ 800 － 550 ＝ 250 萬

如果用九成算，可貸總額 900 萬，空間就是 350 萬。所以你的可貸空間大約在 250 萬到 350 萬之間。

三個常見錯誤總整理

錯誤一：用設定金額當一胎餘額。前面講過了，這會讓空間被低估，是最常見的錯誤。

錯誤二：用買價或公告現值當市價。買價可能過時，公告現值偏低，都會讓計算偏離實際。用實價登錄的近期成交才準。

錯誤三：把可貸空間當成一定貸得到的金額。這是計算出來的理論空間，實際核准還要看房屋條件、你的整體狀況、承作機構的政策。空間是上限的概念，不是承諾。

算出來之後呢

算出可貸空間，你就有了一個判斷基準。別人報給你的數字如果遠高於你算的空間，要小心是不是有你沒注意到的費用或條件；如果遠低於你的空間，可以問清楚為什麼被壓低。

這個站提供的可貸空間計算機，就是把上面這條公式做成工具，你填三個數字馬上得到保守與樂觀的區間。但工具算的是理論值，最終還是要調謄本、看實際房屋條件才能確定。先自己算一次，心裡有數，再去談，你會踏實很多。